전세 월세 보증금 돌려받기 1탄

안녕하세요 온전히입니다 :)

지난 시간에 전세 월세 보증금 돌려받기에서는 전세금 반환보증보험에 대해서 알아보았는데요. 
https://onjerney.tistory.com/9

가입할 수 있는 조건이 꽤나 복잡했고 가입할 수 있는 시기도 정해져 있어서 누구나 가입할 수는 없는데다가

전세금 반환보증보험을 들었다고 해도 실제로 보험회사에서 보증금을 반환하기까지의 절차도 굉장히 복잡해요. 심지어는 집주인의 인감도장까지 받아와야 보증금을 반환 해 주는 경우도 왕왕 있답니다.

그래서 오늘은 여러분들의 소중한 전세금 월세 보증금 돌려받기 위한 한 가지 법적 도구를 배워 볼껀데요, 바로 '전세권'입니다.

전세 계약을 맺으신 후에 주인과 합의하에 부동산에 전세권을 설정하면 전세 기간이 끝나고 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 설정한 전세권을 근거로 부동산을 경매할 수 있습니다.

전세권이란 무엇인지 오늘 자세하게 알아볼께요 :)

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1. 전세권에 대한 오해

1) 전세와 전세권이 같은거 아닌가요?

전세와 전세권은 다른 개념입니다. 전세는 월세를 지급하지 않는 임대차라는 의미에서 채권적 전세라고 부르고, 전세권은 물권으로서의 법적 효력을 가집니다.

말이 어렵죠? 우리가 흔히 하는 전세 계약을 채권적 전세라고 부르는데 이 전세 계약을 했다 해서 전세권이 자동으로 생기는 것이 아니라고 할 수 있습니다.

채권과 물권에 대한 자세한 내용은 아래 포스트를 참고해주세요.

https://onjerney.tistory.com/5

2) 월세도 전세권을 설정 할 수 있나요?

월세도 보증금이 있죠? 월세를 지급하기로 했어도 월세 보증금을 지키기 위해 전세권을 설정할 수 있습니다!

2. 전세권이란?

1) 정의

전세권은 부동산에 그 목적대로 사용하거나 수익하며, 전세 보증금을 우선적으로 돌려받기가 가능한 권리라고 민법 제 303조에 나와있는데요, 민법 제 303조를 축약해서 적어봤습니다.

2) 전세권 설정시 주의사항

전세금을 지급한 후에 설정 할 수 있습니다. 계약자 간에 전세금을 주지 않기로 하는 특약이 있어도 이는 성립하지 않습니다.

3) 임대차 계약 후 전세권 설정

임대차 계약 즉, 전세 계약을 했다고 해서 전세권이 설정된 것이 아닙니다. 반드시 전세 계약을 한 후에 별도로 전세권을 설정해야 합니다.

이는 전세 계약은 채권이고 전세권은 물권이기 때문입니다.

3. 효력

1) 점유 사용 수익

전세권자는 전세권이 유지되는 동안에 해당 부동산을 점유할 수 있고 사용할 수 있으며 수익을 낼 수 있습니다.

2) 경매신청권

전세권자는 전세권 계약기간이 끝났음에도 전세권설정자(집주인)이 보증금을 돌려주지 않는 다면 설정된 전세권을 근거로 해당 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있습니다.

3) 우선변제권

경매낙찰대금으로 배당을 할 때 후순위 권리자 및 기타 권리자들 보다 먼저 전세금 돌려받기가 가능합니다.

4. 전세권의 두 가지 성질

1) 전세권의 두 가지 성질

위의 전세권의 효력에서 보신 바와 같이 전세권은 설정 기간 동안 부동산을 사용할 수 있다는 점에서 '용익권'의 성격도 지니지만, 여차했을 때 보증금도 받을 수 있다는 점에서 '담보권'의 성격도 지니고 있습니다.

이 두 가지 성격을 함께 가지고 있기 때문에 경매에서 입찰을 하실 때 많이들 헷갈려 하세요. 하지만 용익권의 성격을 띈다면 담보권의 성격을 띌 수 없고, 담보권의 성격을 띈다면 용익권의 성격을 띌 수 없습니다.

이렇게 용익권과 담보권이 서로 배타적인 관계라고 생각한다면 쉽게 권리분석을 할 수 있습니다.

2) 경매 낙찰 시 인수/소멸

우리 근저당권에 대해서 배웠었죠? 근저당권과 같은 모든 금전채권은 경매낙찰로 소멸합니다.

근저당권에 관한 자세한 내용은 아래의 포스트를 참고해 주세요.

https://onjerney.tistory.com/10

보증금을 담보하는 담보권으로서의 전세권은 근저당권과 같은 금전채권적인 성격을 띄기 때문에 경매낙찰에 의해 소멸합니다.

하지만 해당 부동산을 사용하는 용익권으로서의 성격을 띈다면 경매낙찰이 되어도 낙찰자가 인수하게됩니다.

이렇게 생각하니까 아주 쉽죠? 

5. 전세권의 만료

1) 전세권의 만료일 6개월~1개월 전에 임대인이 전세권 만료 통지를 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다.

2) 갱신된 후로 부터 언제든지 임대인은 전세권 만료 통지를 할 수 있고 임차인이 통지를 받은 날로부터 6개월이 지나면 자동으로 소멸합니다.

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이렇게 전세권이 무엇인지에 대해서 알아보았고 포스팅이 너무 길어질 것 같아서 전세권을 어떻게 설정할 수 있는지는 다음 포스팅으로 찾아뵙도록하겠습니다.

코로나19 국내현황이 점차 나아지고 있는 가운데 모두들 건강 조심하세요!

온전히였습니다 :)