채권과 물권 부동산 경매 권리분석 1편

안녕하세요 온전히입니다 :)

오늘은 부동산 경매 권리분석 두번째 시간 입니다. 

부동산 경매의 필수 지식인 채권과 물권을 공부 해 보겠습니다.

우리가 앞으로 배우게 될 부동산에 관한 여러가지 권리들은 크게 채권과 물권으로 나눌 수 있습니다.

그래서 채권과 물권이 무엇인지에 대해서 알아본 후 두 개념을 비교해보도록 하겠습니다!

부동산 권리분석의 기초중의 기초이지만 초보이신 분들에게는 생소하고 어려울 수 있으니 '아, 이런 개념이 있구나~' 정도로 받아들이시면 됩니다.

부동산 경매를 하시려는 분들께서는 필수로 알아야 하는 지식이니 집중해서 읽어주세요 :)

그럼 시작해볼까요~?

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1. 채권

1) 채권이란?

채권은 채권자가 채무자에게 특정한 '행위'를 요구 할 수 있는 권리입니다.

일반적으로 생각하는 '돈을 받아낼 수 있는 권리'보다 더 큰 개념이라고 생각하시면 됩니다.

2) 채권의 예시

A씨가 B씨에게 아파트를 매입하려고 매매 계약을 했다고 가정해봅시다. 이때 A씨는 B씨에게 돈을 주어야 하고, B씨는 A씨에게 아파트의 소유권을 주어야 하겠지요.

이때 A씨는 B씨에 대해서 아파트의 소유권을 달라고 주장할 수 있는 '소유권이전청구권'을 가지고, B씨는 A씨에 대하여 돈을 달라는 '매매대금지급청구권'을 가지게 됩니다.

'매매대금지급청구권'은 돈을 받아낼 수 있는 권리이니 채권이고, '소유권이전청구권' 또한 소유권을 넘겨 달라는 '행위'를 요구할 수 있는 권리이니 채권이 됩니다.

3) 채권 = 지킬 수 있는 약속

채권은 자유 계약의 원칙에 따르는데요, 쉽게 이야기 하면 그 종류와 내용에 제한이 없습니다.

다만, 그 채권 계약의 내용이 사회 정의를 해치지 않고 충분히 실천 가능한 것이어야 합니다.

따라서 마음에 들지 않는 누군가에게 가해하는 내용이라던지, 1000원을 줄테니
1000원짜리 빵을 사고 500원을 남겨와야 한다는 내용은 채권이 될 수 없습니다.

2. 물권

1) 물권이란?

물권은 물건에 대한 권리로서 특정한 물건을 직접 지배하여 배타적 이익을 얻는 권리를 말합니다.

말이 좀 어려우시죠? 다음의 예시를 보시면 이해가 가실겁니다 :)

2) 물권의 예시

우리가 흔히 주변에서 볼 수 있는 물권은 전세권입니다.

A씨가 전세 계약을 맺고 전세권(물권)을 설정하면 2년 동안 그 집에 거주할 수 있게 되고(직접지배) 그 동안 다른 사람은 A씨가 살고 있는 아파트에 전세권을 설정할 수 없습니다(배타적 이익).

이렇게 예시와 함께 보니 이해가 더 잘 되시죠?

3) 법이 정한 물권만 인정

물권은 종류와 효력을 법이 정해줍니다. 그래서 채권처럼 임의로 다른 물권을 만들어 낼 수 없습니다. 

3. 채권 vs. 물권

1) 권리 주장의 대상 

채권은 특정인의 행위를 대상으로 하고 물권은 부동산을 대상으로 하겠지요 :)

2) 권리의 주장을 누구에게 할 수 있는가?

채권은 특정인에게만 권리를 주장할 수 있지만 물권은 모든 사람에게 주장할 수 있습니다.

예를 들어 A씨가 B씨에게 돈을 빌려줬는데(채권) C씨에게 그 돈을 갚으라고 권리를 행사 할 수 없습니다.

물권의 경우에는 A씨가 아파트에 전세권을 설정하여 물권을 취득하면 그 어떤 사람도 중복하여 전세권을 설정 할 수 없습니다.

3) 물권은 채권을 강화합니다.

A씨가 아파트에 전세 계약을 하면 '임차권'을 얻게 되는데 이는 채권입니다. 

따라서 집 주인은 다른 사람에게도 A씨의 아파트를 임차하여 중복계약이라는 사기를 행할 수 있겠지요.

이때 A씨가 전세 계약을 하여 '임차권'을 얻게 된 뒤 임대인의 협조를 얻어 등기부에 전세권을 등기하면 A씨는 '전세권'이라는 '물권'을 얻게 됩니다.

이제 아무도 A씨가 아파트에 거주하는 데에 지장이 되는 권리를 설정 할 수 없게 됩니다.

물권(전세권)으로 인해서 채권(임차권)이 강화된 예시입니다.

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이번 부동산 경매 권리분석 시간에는 채권과 물권을 공부해 보았습니다.

다음 시간에는 부동산 경매의 유용한 도구인 '말소기준권리'에 대해서 공부 해 보겠습니다 :)

온전히였습니다 :)