부동산 권리분석 3초 만에 하는 법 (부동산 권리분석 EP.02)

안녕하세요 온전히입니다 :)

저번 시간에는 부동산 권리 분석의 기초 중의 기초인 채권과 물권에 대해서 알아보았지요.

오늘은 부동산 권리 분석을 3초만에 할 수 있는 방법인 '말소기준권리'의 개념과 그 한계에 대해 배워 보도록 하겠습니다.

말소기준권리라는 개념은 부동산 경매에서 쓰는 개념인데요, 부동산 경매를 하지 않으시는 분들도 그리 어려운 개념이 아니니까 끝까지 봐주세요 :)

그럼 시작해볼까요?

1. 말소기준권리

1) 말소기준권리란?

말소기준권리는 경매에서 부동산을 낙찰 받기에 위험한 물건인지 아닌지를 빠르게 판단하기 위한 기준이 되는 권리입니다.

부동산의 등기부등본을 보면 여러가지 권리가 설정되어 있는 것을 볼 수 있는데, 그 중 말소기준권리를 찾아내면

말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자가 인수하고 그 이후에 설정된 권리는 소멸하게 되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

따라서 말소기준권리만 빠르게 찾아낼 수 있다면 부동산 권리분석을 쉽게 할 수 있습니다.

2) 말소기준권리가 될 수 있는 권리

말소기준권리가 될 수 있는 권리에는 다음과 같은 권리들이 있습니다. 암기해야해요 :)

근저당권(저당권) / 가압류(압류) / 담보가등기 / 배당요구를 한 전세권자 / 경매신청을 한 전세권자 / 경매개시 결정등기

3) 말소기준권리를 적용한 권리분석(빠름 주의)

	권리자	권리내용	설정일자	인수/소멸
1	A	소유권	'94.6.27
2	B	근저당권	'03.8.16	말소기준
3	C	경매개시	'04.9.1	소멸
4	D	가압류	'04.9.30	소멸

낙찰자 : E

위의 사례를 바탕으로 분석을 해봅시다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 2순위에 있는 근저당권이겠네요. 

그렇다면 3순위와 4순위에 있는 임의경매와 가압류는 소멸하고 소유권만 남게 됩니다.

소유권은 당연히 낙찰자인 E에게 넘어가게 되므로 이 경매 물건은 안전한 물건이 됩니다.

어때요? 말소기준권리 이론을 바탕으로 권리분석을 하니까 3초면 끝낼 수 있겠죠?

2. 말소기준권리의 한계

1) 말소기준권리 과연 안전할까?

사실 현행법 상에서 말소기준권리는 비슷한 개념을 찾아 볼 수도 없는 이론입니다.

그럼에도 말소기준권리라는 개념을 많이 사용하시는데 이는 앞서 보신 것처럼 너무나 적용하기 간편하고 빠르기 때문이죠.

하지만 말소기준권리 이론으로는 모든 경우의 권리분석을 할 수는 없습니다. 

일반적으로 예고등기, 소유권이전청구권 가등기, 전소유자의 가압류 등은 '순위를 불문하고' 낙찰자에게 인수되는 것이 원칙입니다. 

2) 말소기준권리는 소위 '야매'다!

말소기준권리가 모든 경우의 권리분석을 할 수 없는 이유가 무엇일까요?

질문을 바꾸어 볼께요. 칼은 왜 만들어졌을까요? 가위는 왜 만들어졌을까요?

인류의 시작부터 칼과 가위가 있었던 것은 당연히 아니겠죠. 분명 어떤 불편함이 있었고 이를 해결하기 위해서 '필요에 의해' 만들어 졌을 것입니다.

부동산의 모든 법적 권리들도 마찬가지 입니다. 이해관계에 있는 각 사람들을 법적으로 잘 보호하기 위하여 만들어졌죠.

그렇기 때문에 각 권리에는 그 권리에 맞는 '목적'이 있고, 그 목적을 충족한다면 권리는 만족된 것으로 보고 인수되지 않습니다.

그런데 말소기준권리는 이러한 권리의 본질을 이해하지 않고 '순위'라는 개념으로 일괄 적용해 버리죠.

분명히 예외에 따른 실수가 있을 수 밖에 없습니다. 이런 예외들 때문에 큰 돈을 잃어버린다면 너무나 고통스럽겠죠?

3) 말소기준권리의 한계는 어떻게 극복할 수 있나요?

각각의 권리가 생겨난 배경과 목적을 (앞으로 이것을 본질이라고 부를께요~) 이해한다면 말소기준권리는 극복 할 수 있습니다.

그래서 우리는 앞으로 부동산에 설정 될 수 있는 모든 권리들의 본질을 공부해 보도록 할께요 :)

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지금까지 말소기준권리의 개념과 한계에 대해서 알아보았습니다.

다음 시간에는 권리분석의 대대대대(강조강조)원칙 두 가지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

온전히였습니다 :)